O QUE PRECISA SABER SOBRE FINANCIAMENTO TERRENO E CONSTRUÇÃO

PERGUNTAS E RESPOSTAS

1- Como calcular o valor da construção?

Resp. Para o processo Caixa o valor do m² da construção padrão básico R$2500,00, e medio/alto a partir de R$2800,00.

2- Preciso prestar contas dos gastos da obra com notas fiscais das compras para a Caixa?

Resp. Não precisa apresentar nenhum comprovante ou nota fiscal de compra. Só é obrigatório entregar a construção conforme o cronograma apresentado para a Caixa.

3- Me disseram que esse processo de financiamento demora mais de 6 meses para ser finalizado é verdade?

Resp. O tempo do seu processo vai depender do tempo que providenciar a documentação completa ao Correspondente. Conosco após receber toda a documentação se não houver PEPT com o cronograma apresentado a assinatura do contrato será feita em até 30 dias.

4- O que é PEPT?

Resp. PEPT significa Pendência para Elaboração de Peças Técnicas. Isso acontece quando o engenheiro da caixa avaliador do projeto identifica alguma falha técnica nos documentos apresentados, solicitando correções e substituições de documentos. Quando isso acontece o processo pode atrasar mais 15 dias.

5- O que é Cronograma Caixa ou PFUI?

Resp. A Proposta de Financiamento de Unidade Isolada ou Planilha PFUI é um documento que deve ser preenchido pelo engenheiro ou arquiteto responsável pelo projeto da obra para ser apresentado à Caixa Econômica Federal como parte integrante da relação de documentos para financiamento e o seu preenchimento incorreto pode levar a rejeição do seu financiamento. Na hora de entregar os documentos é preciso apresentá-los em duas versões, sendo uma impressa e outra digital. Além disso, é preciso que a versão impressa esteja assinada.

Ressalva em 30-06-2021 - a PFUI foi substituída pela PCI- Proposta de construção individual, a planilha ficou mais simples de ser preenchida, porém a responsabilidade do profissional continua e requer mais atenção pois as atividades das etapas não serão mais mensuradas, somente os percentuais de execução de cada uma em relação a obra toda. 

6- E como defino o cronograma de obra?

Resp. O cronograma de obra deve ser preenchido por um engenheiro juntamente com o cliente e o construtor, pois esse vai mencionar o que será feito em cada etapa de obra. O engenheiro vai mensurar no cronograma de forma técnica as atividades para apresentação dentro dos padrões exigidos pela Caixa.

7- A Caixa atrasa os pagamentos podendo complicar o andamento da obra?

Resp. Os pagamentos se darão partir do cumprimento da primeira etapa, a Caixa trabalha por reembolso, portanto o cliente deverá aportar um valor para iniciar a obra, após 30 dias que assinou o contrato a engenharia será convocada automaticamente e fará a visita na obra sem aviso prévio onde fará a medição da execução, se for constatado a medição conforme indicada no cronograma a Caixa liberará o pagamento em 3 dias após a visita. Se for constatado medição inferior ao mencionado no cronograma não haverá pagamento nesse mês, se for constatado medição superior ao mencionado no cronograma será liberado apenas a etapa do mês, exceto se estiverem concluídas a etapa do mês e a seguinte em 100% cada. Dessa forma pagará as duas.

8- Quando posso iniciar a obra?

Resp. A obra poderá ser iniciada após assinatura do contrato com a Caixa.

9- Quando a Caixa pagará o vendedor do terreno?

Resp. O valor que foi estipulado na proposta para pagamento ao vendedor será creditado no dia seguinte a assinatura do contrato junto à Caixa, porém ficará bloqueado para movimentação até a entrega da matrícula com a averbação do contrato Caixa no cartório de registro de imóveis.

OBS: Em 2023 a Caixa em regulamentação com o Banco Central está liberando até 80% para pagamento do terreno com o valor financiado, podendo usar o FGTS, caso se enquadre nas regras para compor os 20%. 

10- Eu posso aprovar um projeto completo e construir apenas uma parte pela Caixa?

Resp. Não. O que for aprovado na prefeitura deve constar no cronograma e ser executado de forma integral.

11- Eu posso modificar o projeto durante a obra?

Resp. Não. O que for aprovado deverá ser seguido até o final. O que pode fazer é optar por materiais melhores ao informado no cronograma. Por exemplo mencionar um piso de cerâmica e optar por um porcelanato pagando a diferença a parte, o que não vai mudar a estrutura do imóvel e sim melhorar a qualidade.

12- Quais são as despesas que terei com o processo?

Resp. As despesas para o financiamento são:

Caixa: Tarifa de contratação consultar valor na  agencia, paga-se R$750,00 na solicitação da avaliação do bem pela engenharia da Caixa e o restante na assinatura do contrato.

ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Este é um imposto que deve ser pago por quem compra um imóvel na prefeitura do município e o % é definido por cada município. Para Santa Bárbara do Oeste e Americana são 2% sobre o valor do terreno.

Cartório: Registro do contrato da Caixa é calculado conforme o valor do imóvel pelo próprio Cartório, passamos um valor estimado conforme nossa experiência com outros processos.

Engenharia: Os valores serão contratados com o engenheiro de sua confiança e podem ter variações conforme o tipo de projeto solicitado.

Final da Obra: Despesas com Habite-se, INSS e Cartório para averbação da construção na matricula, que deverá ser apresentada a agencia Caixa para liberação da última parcela do cronograma de obra.

13- A aprovação do projeto é obrigatória? Pois a prefeitura demora muito para liberar o alvará.

Resp. O pagamento da primeira parcela da obra fica condicionado a entrega do alvará de construção portando é obrigatório a apresentação desse documento preferencialmente antes da assinatura do contrato com a Caixa.

Peça para seu engenheiro te apresentar as possibilidades da prefeitura do município que pertence o seu terreno quais as condições de aprovações rápidas que oferecem, pois em Santa Bárbara do Oeste, SP, por exemplo tem o sistema de aprovação expressa, libera o alvará em menos de 30 dias. Como o credito aprovado tem prazo de validade o menor tempo de execução dos processos será mais viável.

14- Quando assino o contrato da Caixa já começo a pagar as parcelas do financiamento?

Resp. Não. Durante o prazo determinado no seu cronograma irá pagar juros obras, será um valor menor que a parcela do seu contrato. A parcela integral só pagará no final da obra.

15- Os valores das parcelas do meu financiamento terão reajustes?

Resp. Os reajustes das parcelas serão de acordo com o tipo de tabela de amortização fechar. Cada uma acompanha um índice de reajuste. A decisão pelo tipo de amortização, taxa de juros e prazo você vai definir junto com o consultor que estiver te atendendo no Correspondente.

16- Quando posso solicitar o Habite-se?

Resp. Não precisa esperar terminar a obra para fazer o pedido do Habite-se, quando a casa já estiver habitável com fechamento de portas e janelas, pisos nas áreas molhadas, pia e torneiras já pode solicitar. Dessa forma poderá pagar de pagar juros obra e assumir a parcela contratada.

17- Após fechar o contrato eu poderei mudar a modalidade ou taxa de juros?

Resp. Até a presente data não é permitido efetuar mudanças em contratos já assinados, por isso é importante analisar com cuidado cada opção disponível e fechar a qual for mais atrativa para seu plano familiar.

18- Me disseram que posso incluir a documentação no financiamento, como funciona isso?

Resp.  O valor do financiamento das despesas acessórias, se houver, é deduzido do valor total do financiamento contratado e creditado ao(s) devedor(es) na data de assinatura do contrato, sob bloqueio, em conta de livre movimentação de sua titularidade aberta na CAIXA, e liberado após registro do contrato. Pode deduzir até 5% do valor financiado.

Isso significa que como as taxas de documentações são pagas à vista esse valor vai precisar ter e depois repõe com esse recurso se for utilizar.

19 – Como posso me enquadrar no PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida?

Resp. Para se enquadrar no programa, precisa ser a compra do primeiro imóvel, o valor do imóvel não pode ultrapassar a R$264.000,00 para região de Campinas, dependendo da localização esse valor poderá ser outro. A taxa de juros vai variar conforme a renda R$ 1.500,00 a R$8.000,00.

Adendo: A partir de junho de 2023 para rendas de R$4000 a R$8000 pode financiar imóvel de até R$350mil no MCMV 

20 – Posso usar FGTS no processo de Construção?

Resp. É permitido utilizar o FGTS sim, porém não podem ter nenhum imóvel no nome quitado ou financiado.

21 – Fiquei sabendo que posso solicitar 20% do valor da minha obra antecipada, como funciona?

Resp. Poderá solicitar a antecipação de recursos para obra de até 20% desde que não utilize o FGTS no processo.

22 – Qual o prazo máximo para a construção nesse sistema de financiamento?

Resp. Poderá elaborar um plano de obra de 3 a 24 meses, porém as etapas não poderão ser menores que 5% da obra.

23 – Durante a obra como funciona o atendimento se eu tiver dúvidas?

Resp. O atendimento do Correspondente vai até a assinatura do contrato. Durante a obra o atendimento passará a ser cliente e Caixa diretamente.

24- Se eu precisar solicitar uma alteração data da visita do engenheiro após início de obra, como faço?

Resp. Essa solicitação deverá ser feita diretamente na agencia Caixa do seu contrato, pode ser solicitado uma única alteração na data da vistoria e essa alteração vai replicar para todas as demais bem como a data do pagamento.

25- Me disseram que eu tenho que pagar R$ 750, 00 a cada vistoria durante a obra é verdade?

Resp. Os valores de cobrança das visitas são calculados em 1,5% do valor creditado referente ao cronograma de obra, o valor cobrado não e cumulativo e sim a cada etapa.

Adendo Julho/2021 - As visitas do engenheiro da Caixa acontecerão por marco, quando a obra atingir 30% e 85% de execução e as cobranças somente nas visitas e não mais todo mês para financiamentos SBPE. 

26- Eu posso contratar um pedreiro e fazer a administração particular ou preciso contratar construtora?

Resp. Pode fazer administração própria sem problema alguma, contanto que faça uma boa gestão e saiba fazer a leitura do cronograma para que as etapas sejam cumpridas e você receba por cada uma delas em dia.

27 – No caso onde vou financiar 80% do valor, como faço com o valor de entrada?

Resp. O valor de entrada pode ser utilizado o FGTS e recursos próprios. Poderão ser destinados ao pagamento do terreno ou diretamente na obra. A Caixa vai liberar o valor do financiamento e FGTS conforme os % de cada etapa. Se for usar valores de recursos próprios poderá aportar mensalmente de forma proporcional também.

28- Porque preciso pagar pela mesma matricula do imóvel várias vezes durante o processo?

Resp. A matricula do imóvel tem validade por 30 dias para o financiamento imobiliário, então sim será necessário atualizar sempre que solicitado. No início do envio da documentação, na avaliação do imóvel e durante o envio da proposta de financiamento.

29- Como funciona a avaliação inicial do engenheiro?

Resp. A primeira avaliação do engenheiro Caixa é cobrada uma taxa de R$ 750,00, onde caso o projeto não seja aprovado ou o cliente desista de seguir em frente esse valor não será devolvido pela Caixa. Essa análise é feita do terreno e do projeto avaliando o imóvel pronto e se é favorável como garantia para Caixa liberar o financiamento.

30- Tenho garantia que meu processo vai dar certo?

Resp. A garantia que o processo de financiamento será aceito é na assinatura do contrato, antes disso trabalhamos para esse objetivo, porém não podemos dar nenhuma garantia por estarmos lidando com banco e outros órgãos públicos, bem como os profissionais contratados pelo cliente, todos precisam passar por todas as fases até chegar conclusão da assinatura do contrato.

31- Qual o valor que pago para o Correspondente?

Resp. Para aprovar o crédito do cliente e finalizar a proposta de financiamento até a assinatura do contrato não existe taxa de cobrança para o correspondente. Caso o cliente necessite de uma consultoria diferenciada no processo o valor será calculado a parte.

32- Posso fazer o processo com restrições no CPF?

Resp. O crédito não será aprovado se constar pendencias no CPF.  Importante que todos os envolvidos não possuam restrições pois o processo poderá não avançar mesmo que seja vendedor ou engenheiro responsável pela obra. Se houver pendências por parte do vendedor ou engenheiro responsável, poderá ser liberado pelo jurídico da Caixa após solicitação de análise ou não, se caso considerar operação de risco.

33- Qual a renda necessária para conseguir fazer esse processo?

Resp. A partir de uma renda de R$4.000,00 e uma entrada de aproximadamente R$ 50.000,00 é possível iniciar as análise do perfil e conhecer as possibilidades disponíveis.

34- Possuo financiamento ativo com a Caixa, posso fazer ATC - aquisição de terreno e construção?

Resp. Desde 05/05/2023 é impedimento financiar essas duas modalidade: Aquisição de terreno e construção ou construção em terreno próprio pra clientes que possuem financiamentos ativos com  a Caixa. 

DICAS

1-Antes de contratar os
profissionais procure se certificar sobre o conhecimento e experiência que
possuem em lidar com processos da Caixa, peça referências e se informem.

2-O tempo do processo em assinar
o contrato com a Caixa vai depender muito do conhecimento, experiência e
comprometimento de cada profissional envolvido.

3-A contratação dos profissionais
é de total responsabilidade do cliente e o resultado satisfatório vai depender
dessa decisão.

4- Procure sempre contratar o que
tem de melhor e mais rápido, pois a aprovação do crédito tem prazo de validade
e não existem garantias de que uma nova aprovação poderá ter o mesmo resultado.